I denna artikelserie utforskar vi de ekonomiska och samhälleliga effekterna av de senaste förändringarna i Sveriges styrränta. Sedan maj 2022 har Sveriges Riksbank genomfört en serie av styrräntehöjningar, vilket har haft betydande inverkan på flera nyckelområden i den svenska ekonomin. Dessa områden innefattar bland annat bostadspriserna, värdet på den svenska kronan och utvecklingen på den svenska börsen.
Räntehöjning och bostadspriser
Vi inleder serien med en djupgående analys av hur de stegvisa höjningarna av styrräntan har påverkat bostadspriserna. Denna fråga är särskilt relevant eftersom styrräntan, efter att ha legat på 0 % under en längre period, började höjas i maj 2022. Genom analys av marknadsdata och betraktelser av historiska trender, belyser vi de komplexa sambanden mellan räntehöjningar och bostadsmarknaden.
Räntetoppen nådd?
I november 2023 beslutade Riksbanken att lämna styrräntan oförändrad vid 4,00 %. Denna beslutspunkt har av många bedömts som en potentiell räntetopp. Majoriteten av analytikerkåren spekulerar nu i att nästa förändring kommer att vara en sänkning av styrräntan. Det råder dock delade meningar om tidpunkten för denna justering. Vissa analytiker förutspår en sänkning redan i februari 2024, medan andra tror att det inte kommer att ske förrän i slutet av 2024.
Räntehöjningens påverkan på priset – bostadsrätter
Vi inleder med att titta på bostadsrätterna. Alla siffror i artikeln har sitt ursprung i Svensk Mäklarstatistik och på riksnivå, det är värt att nämna att det finns stora variationer inom riket. Besök gärna Svensk Mäklarstatistik för fördjupning. Vi använder värdet kr/kvm som är den mest vedertagna mätmetoden för bostadsrätter.
Den totala nedgången från i maj 2022 till november 2023 är från 46 502 kr/kvm till 43 199 kr/kvm vilket utgör en nedgång med runt 7,10 % sedan räntehöjningarna inleddes. Detta kan jämföras med finanskrisen 2007-2008 då priserna på bostadsrätter föll med som mest 16 % eller med fastighetskrisen 1990-1994 då statistik pekar på att bostadsrätterna föll med mer än 20 %, det var dock under en betydligt längre period.
Man kan alltså konstatera att så här långt och jämfört med historiska prisfall på bostadsrätter, så har nedgången varit begränsad och snarast att jämföra med en sund sättning i bostadspriserna efter flera års skenande bostadsmarknad.
Räntehöjningens påverkan på priset – villor
När det kommer till villor och småhus har det tagit lite hårdare, en av anledningarna till det är de skenande energipriserna under samma period vilket gjort det mindre attraktivt med en egen fastighet.
För att räkna fram prisutvecklingen använder Svensk Mäklarstatistik sig av den så kallade köpeskillingskoefficienten, K/T-talet, som är kvoten mellan köpeskillingen och taxeringsvärdet för de överlåtna fastigheterna. Den totala nedgången från i maj 2022 till november 2023 är från 1,93 till 1,66 vilket utgör en nedgång med nära 14 % sedan räntehöjningarna inleddes. Motsvarande siffra under finanskrisen var nära 20 % och i fastighetskrisen sjönk villapriserna långt mer än 20 %.
Nedgången måste sättas i ett perspektiv till uppgången
Det är såklart kännbara nedgångar i bostadspriserna för de som redan är inne i marknaden. Samtidigt måste man ifrågasätta sundheten i en långvarig nollränta som ju är den största orsaken till att bostadspriserna ökar då det är i princip gratis att låna pengar. Räntehöjning kommer alltid att påverka bostadspriser. Nedgångarna på 2000-talet är ju faktiskt inte på grund av att räntorna varit exceptionellt höga utan att de tidigare varit exceptionellt låga. Man kan konstatera att de som kommit in på bomarknaden just då räntorna började gå upp har tappat en del, men man behöver inte gå speciellt långt bort i tiden för att historiska uppgångar ska fånga upp nedgången gott och väl. Under 2000-talet har villorna stigit med ca 278 procent och bostadsrätterna med ca 431 procent, trots två perioder av nedgångar, sett ur det perspektivet har det nästan alltid varit lönsamt att äga sitt boende under 2000-talet.
Är det slut med nedgången på bopriserna nu?
Det kan man ju aldrig veta, men med sjunkande räntor i sikte är analytikerkåren överens om att det är sannolikt att vi inte kommer att ha en bostadskrasch i vart fall. Många har det tufft nu men många kan nog också hålla ut med ljuset skymtande i tunneln. Det kan naturligtvis falla mer, men man kan nog konstatera att konsumenterna var ganska väl finansiellt förberedda på räntehöjningarna efter en lång period av nollränta. Räntehöjning och bostadspriser kommer alltid att vara kopplade till varandra.
I kommande delar av denna serie kommer vi även att utforska hur den svenska kronan och börsen har reagerat på dessa räntejusteringar. Genom att sammanväva ekonomiska teorier med aktuella händelser och analyser, syftar denna artikelserie till att ge en omfattande överblick över de räntedrivna förändringarna i den svenska ekonomin.
