Erik Olsson Fastighetsförmedling går till djupet – kommenterar bostadsmarknaden november 2021

Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna ökar. Nettot på 31 innebär att förväntningarna är högre ställda nu än innan pandemin. Köpet av en ny bostad planeras med högre kalkylränta och lägre belåningsgrad. Att EOBi ökar samtidigt som visningsbesökarna planerar sina köp med en högre kalkylränta visar att de positiva förväntningarna inkluderar ett visst utrymme för ränteökningar.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har ökat ordentligt. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har ökat med 10 enheter till 31%. Det betyder att prisförväntningarna är högre än de var före pandemin trots att priserna ökat mycket under pandemin. Att så många räknar med stigande bostadspriser är lite överraskande. Förutom det osäkra politiska läget, och en ovisshet om hur borttagna pandemirestriktioner påverkar bostadsmarknaden, har en stigande inflation fått långa bolåneräntor att stiga den senaste tiden. Högre prisförväntningar tyder på att visningsbesökarna räknar med att bostaden fortsätter att få en stor del av den totala konsumtionen. I det perspektivet är det intressant att se att nästan 2/3 vill fortsätta att spendera en lika stor del av sin konsumtion på boendet som under pandemin trots att restriktionerna tas bort. Samtidigt återstår det att se hur det påverkar bostadspriserna och bostadsmarknaden när hela 37% av visningsbesökarna säger att de vill spendera mindre på bostaden nu när annan konsumtion blir mer tillgänglig och vi inte behöver leva en lika stor del av våra liv avskilt i hemmet.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en högre rörlig bolåneränta på 2,67% (2,38%). Det är en stor ökning med 0,35%, men ändå 1,39% lägre än i augusti 2019. Nu när räntan är så låg motsvarar höjningen av kalkylräntan med 35 räntepunkter hela 25% av nuvarande rörlig bolåneränta. Oförändrad rörlig bolåneränta gör att marginalen mot faktiska bolåneräntor har ökat till 1,2%, vilket är mer än på länge. Den högre kalkylräntan tyder på att man räknar med att ekonomin, inflationen och räntorna vaknar till liv nu när Sverige och resten av världen öppnar upp. Den minskade räntekänslighet som högre kalkylräntor ger förstärks av att EOBi visar att trenden med en paus i ökningen av belåningsgrad är tillbaka. Dock är det fortfarande bara 12% som räknar med att ha en belåningsgrad på maximalt 50%. Därmed är det hela 88% som påverkas av amorteringskravet som baseras på belåningsgraden. Den minskade belåningen beror på att det är lite färre, 61% jämfört med 70%, som planerar att belåna över 70% så de tvingas amortera maximalt baserat på belåningsgrad. Ränterisken på bostadsmarknaden minskar tack vare att belåningsgraden minskar samtidigt som visningsbesökarna baserar sina bostadsköp på en högre kalkylränta. Många år med unikt låga räntor som ökat bostadspriser och bostadslån har gjort räntan väldigt viktig för bostadsmarknaden.

”Erik Olsson Skräckindex” mäter rädslan i marknaden visar att nervositeten fortsätter att öka hos visningsbesökarna när det gäller försäljningen av den egna bostaden. Ändå visar den jämförelsevis stora andelen som säger att de är villig att chansa för att lyckas riktigt bra att det inte är någon större oro på marknaden. När man vill chansa mindre är det motsägelsefullt att färre än förra kvartalet avser att sänka den ekonomiska risken i sin bostadsaffär genom att sälja innan de köper nytt. Nu är det bara 48% (59%) av de som både skall köpa och sälja som säljer först. Fördelen med att sälja innan man köper nytt är att man aldrig tvingas sälja till ett lägre pris än tänkt mot sin vilja. Att färre än hälften väljer att sälja först visar att oron för hur bostadsmarknaden blir i vinter är ganska låg trots stigande inflation och fortsatt osäkerhet om hur Coronan utvecklas nu när restriktionerna avskaffats.

Erik Olsson Nyproduktion konstaterar att försäljningarna går långsammare än tidigare i år nu när prisutvecklingen har mattats av och utbudet har ökat i flera områden. Viljan att köpa nyproducerade bostäder är ändå fortsatt stor, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.

I Stockholm fortsätter utbudet att minska så att det inte krävs en lika stor efterfrågan för att behålla en balans mellan utbud och efterfrågan som ger en stabil marknad med få osålda bostäder. Små lägenheter är svårare att sälja främst på grund av finansieringen. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen har ökat till 27%.

I Göteborg bromsar bostadsmarknaden in med ett lägre intresse hos köparna än de senaste månaderna. Säljcykeln är längre för mindre bostäder trots att marknaden är stark. Vi har fått många nya uppdrag de senaste veckorna vilket tyder på att marknaden förblir aktiv. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har minskat något till knappa 20%.

I Malmöområdet är utbudet ovanligt lågt. Samtidigt har även efterfrågan dämpats. Vi har fått många nya uppdrag på ett sätt som tyder på att marknadsklimatet förblir som nu ett tag framöver. I Skåne har andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen ökat till 20%.