Substansvärdet spelar en central roll vid bedömningen av ett fastighetsbolags värde. Det är den resterande värdemängden i bolaget efter att alla skulder har dragits bort från tillgångarna. Lär dig hur man räknar ut substansvärdet i ett fastighetsbolag här.

För att kunna räkna ut substansvärdet, måste man först och främst identifiera alla tillgångar och skulder som är relaterade till fastigheter som ägs av bolaget. Detta inkluderar alla fastigheter, mark och eventuella lån och panträtter. När alla tillgångar har identifierats, måste de värderas vid en lämplig tidpunkt. Detta innebär att man måste ta hänsyn till faktorer som marknadsförhållanden, fastighetens skick, belägenhet och andra viktiga faktorer.

Efter att tillgångarna har värderats, drar man bort alla skulder från deras värde för att få fram det totala substansvärdet. Om tillgångarnas värde är högre än skulderna, är substansvärdet positivt och bolaget anses vara värdefullt. Men om skulderna är högre än tillgångarna, är substansvärdet negativt och bolaget anses vara mindre värdefullt.

Det är viktigt att påpeka att substansvärdet inte är samma sak som marknadsvärdet, som är värdet av bolaget enligt aktiekursen på en given dag. Substansvärdet är en grundläggande bedömning av bolagets värde och tar inte hänsyn till faktorer som framtida vinster, tillväxtpotential eller det allmänna ränteläget.

Sammanfattningsvis är substansvärdet i ett fastighetsbolag resultatet av att dra bort skulderna från tillgångarnas värde. För att räkna ut substansvärdet måste man identifiera och värdera alla tillgångar och skulder relaterade till fastigheter ägda av bolaget. Resultatet ger en grundläggande bedömning av bolagets värde.

Vad betyder substansrabatt och substanspremie?

Substansrabatt och substanspremie är två begrepp som relaterar till substansvärdet i ett fastighetsbolag.

Substansrabatt innebär att marknadsvärdet av ett fastighetsbolag är lägre än dess substansvärde. Det betyder att bolaget är undervärderat enligt marknadsvärdet, men har en högre värde enligt dess tillgångar och skulder. Detta kan bero på en mängd faktorer, inklusive dåliga ekonomiska förhållanden, svag tillväxtpotential, höga skulder eller dåligt ledarskap.

Substanspremie innebär att marknadsvärdet av ett fastighetsbolag är högre än dess substansvärde. Det betyder att bolaget är övervärderat enligt marknadsvärdet, men har en lägre värde enligt dess tillgångar och skulder. Detta kan bero på faktorer som stark tillväxtpotential, låga skulder, goda ledarskapsbeslut eller positiva ekonomiska förhållanden.

Både substansrabatt och substanspremie är viktiga faktorer att ta hänsyn till när man bedömer värdet av ett fastighetsbolag. De kan ge en indikation på om bolaget är en bra eller dålig investering och hjälpa investerare att avgöra om de ska köpa, sälja eller behålla sina aktier i bolaget.

Räkneexempel

I ett samarbete mellan Fastighetsvärlden och Sedis presenteras fastighetsbolagens substansvärden och balans mot aktuellt börsvärde. Uppdatering görs på daglig basis med hjälp av stängningskurser från marknaden. Som indata för aktuellt substansvärde används de senast publicerade kvartalsrapporterna. 

De mest undervärderade fastighetsbolagen är enligt listan Oscar Properties som har en substansrabatt om hela 87,2 %, därefter kommer Studentbostäder i Norden med en rabatt om 72,1 % och sen Corem AB med 66,0 %. Tittar man på andra sidan av tabellen, det vill säga de som enligt räknemodellen är över värderade och handlas med substanspremie, så ligger Sagax i topp med en substanspremie om 155,4 %, därefter kommer NP3 med 74,2 % och Swedish Logistic Property med 36,9 %. 

Ett intressant case är det helt nynoterade Neobo AB på Nasdaq First North Premier, som är en avknoppning från SBB och noterades på Nasdaq First North i fredags den 10 februari. Under föregående vecka rapporterades om att fastighetsvärdet skulle vara över 15 miljarder kronor och konsensus verkar ligga på att substansvärdet i Neobo skulle vara ca 8,6 miljarder kronor vid utgången av tredje kvartalet 2022. Med en stängningskurs på 17,10 kronor den första handelsdagen och med drygt 145 miljoner aktier blir det totala marknadsvärdet strax under 2,5 miljarder kronor. Det blir alltså en substansrabatt på en bit över 70 % och med denna räknemodell skulle då Neobo vara ett av börsens mest undervärderade fastighetsbolag.

Sammanfattningsvis så kan vi konstatera att substansvärdering av fastighetsbolag är en viktig del av en sammantagen bolagsvärdering även om det är en rad ytterligare faktorer att väga in i en bolagsvärdering.