Förstå bostadsrättsföreningens nyckeltal
Nyckeltal i bostadsrättsföreningars årsredovisningar fungerar som viktiga indikatorer på föreningens ekonomiska hälsa. De gör det lättare att jämföra olika föreningar och ger både styrelse och medlemmar ett verktyg för att fatta välgrundade beslut. Sedan 2023 finns det också lagkrav på att fler nyckeltal ska redovisas.
Att förstå dessa nyckeltal handlar inte bara om att kontrollera siffror, utan att tolka vad de säger om föreningens förutsättningar idag och framåt.
Viktiga nyckeltal att hålla koll på
Här är några av de nyckeltal som ofta används för att analysera bostadsrättsföreningars ekonomi:
| Nyckeltal | Bra värde | Bör analyseras närmare vid |
|---|---|---|
| Skuldsättning/kvm | < 6 000 kr | > 10 000 kr |
| Sparande/kvm | > 250 kr | < 150 kr |
| Energikostnad/kvm | < 200 kr | > 250 kr |
| Årsavgift/kvm | < 800 kr | > 1 000 kr |
| Räntekänslighet | < 6 % | > 10 % |
| Årsavgift/total intäkt | > 90 % | < 85 % |
Ett avvikande värde behöver inte betyda att något är fel, men det kan indikera att föreningen bör titta närmare på orsakerna.
Skuldsättning per kvadratmeter
Vad det visar: Föreningens totala skulder fördelat på ytan i kvadratmeter – både för bostadsrätter och eventuell kommersiell yta.
En hög skuldsättning kan bero på nyproduktion, nyligen genomförda renoveringar eller att föreningen har hyresrätter (som kan ses som dolda tillgångar). Det är viktigt att titta både på skuldsättning per bostadsyta och på total yta.
Sparande per kvadratmeter
Vad det visar: Föreningens förmåga att generera överskott som kan användas för framtida underhåll och oförutsedda kostnader.
Nyckeltalet baseras på justerat resultat (resultat + avskrivningar + planerat underhåll) delat med föreningens totala yta. Det ger en indikation på föreningens långsiktiga hållbarhet och möjligheter att klara sig utan att behöva ta upp nya lån vid framtida investeringar.
Räntekänslighet
Vad det visar: Hur mycket årsavgiften skulle behöva höjas om räntan på föreningens lån ökar med en procentenhet.
Räntekänsligheten påverkas av hur stor andel av intäkterna som kommer från årsavgifter, föreningens skuldsättning samt hur räntekostnaderna utvecklas. Föreningar med hög skuldsättning och låg andel egna intäkter blir ofta mer sårbara.
Årsavgift per kvadratmeter
Vad det visar: Den genomsnittliga avgiften per kvadratmeter boyta som medlemmarna betalar varje år.
En låg siffra kan tyda på effektiv ekonomi, men det kan också bero på att vissa kostnader läggs på medlemmarna direkt (exempelvis vid kallhyra). En hög avgift kan vara motiverad om den samtidigt innebär ett högt sparande eller täcker omfattande underhåll.
Energikostnad per kvadratmeter
Vad det visar: Föreningens utgifter för uppvärmning, el och vatten, fördelat per kvadratmeter.
Höga energikostnader kan bero på ineffektiv energianvändning eller ogynnsamma avtal. De kan också variera beroende på om fastigheten har kall- eller varmhyra. Här bör man också titta på förbrukning och energiklass för att få hela bilden.
Årsavgifternas andel av totala rörelseintäkter
Vad det visar: Hur stor del av föreningens intäkter som kommer från medlemmarnas årsavgifter.
En hög andel tyder på stabila intäkter, medan en låg andel kan innebära att föreningen är beroende av externa intäkter från exempelvis lokaler. Även om det kan vara lönsamt med uthyrning innebär det också en risk – till exempel vid vakanser eller förändrade marknadsvillkor.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen visar var pengarna kommer ifrån och vad de använts till under året. Den består av tre delar:
-
Rörelseverksamheten – inkomster från den dagliga driften, justerat för avskrivningar.
-
Investeringsverksamheten – köp och försäljning av tillgångar (sällan aktuellt för brf:er).
-
Finansieringsverksamheten – lån och amorteringar som påverkar kassaflödet.
Kassaflödesanalysen kompletterar resultat- och balansräkning och ger en tydligare bild av föreningens likviditet och förmåga att hantera löpande betalningar.
Sammanfattning
Att förstå och följa upp bostadsrättsföreningens nyckeltal är avgörande för att säkerställa en långsiktigt hållbar ekonomi. Det handlar inte bara om att uppnå vissa värden, utan att tolka dem i sitt sammanhang och utifrån föreningens förutsättningar. Nyckeltalen fungerar som vägvisare – men det är helhetsbilden som avgör hur väl rustad föreningen är för framtiden.
