Nya bolåneregler slår hårt mot separerade barnfamiljer: ”Orimligt och ologiskt”

Från den 1 april förändras spelreglerna för svenska bolån i grunden. Men medan unga köpare jublar, riskerar separerade föräldrar att stå kvar i relationer de vill lämna, eller tvingas rycka upp sina barn från trygga hem. SBAB:s boendeekonom reagerar med skarp kritik.

Nya tilläggslånsregler gör utköp av partner nästan omöjligt

Den 1 april 2025 träder nya bolåneregler i kraft med syftet att underlätta för unga att ta sig in på bostadsmarknaden. Men i skuggan av den förändringen gömmer sig en annan regel som riskerar att få långtgående konsekvenser för tusentals svenska familjer: en kraftig begränsning av de tilläggslån som kan tas efter ett bostadsköp.

SBAB har gjort beräkningar som visar att förändringen påtagligt försvårar möjligheten att köpa ut sin partner vid en separation, och att fler barn som en följd av det kommer att tvingas lämna sina hem.

Lästips: Nya bolåneregler oroar unga, många väntar med bostadsköp till april

Så mycket kostar det att köpa ut sin partner i Sverige

Med hjälp av data från Booli har SBAB undersökt vad det kostar att köpa ut den andra ägaren från en genomsnittlig villa i de största städerna i landets 21 regioner. Beräkningarna bygger på en årlig prisuppgång på 4 procent, en initial belåning på 85 procent och att separationen sker fyra år efter bostadsköpet.

Resultatet visar på stora geografiska skillnader:

I genomsnitt krävs 656 000 kronor för att köpa ut sin partner nationellt. I Stockholm är siffran nästan 1,5 miljoner kronor, medan det i Sundsvall rör sig om knappt 389 000 kronor.

Linda Hasselvik, SBAB:s privat- och boendeekonom, konstaterar att de höga kostnaderna kan få ett oväntat socialt utfall:

– Det kostar ofta en rejäl slant att lösa ut sitt ex och särskilt i storstäderna. Det finns en risk att kostnaden i sig gör att fler väljer att inte separera trots att de egentligen vill, säger Linda Hasselvik.

Från full täckning till en tiondel: Så förändras tilläggslånen

Idag är det tillåtet att ta tilläggslån upp till 85 procent av bostadens aktuella marknadsvärde. Från den 1 april sänks taket till 80 procent av det amorteringsgrundande värdet, det vill säga marknadsvärdet vid köpet eller vid den senaste omvärderingen. En ny omvärdering får göras först fem år efter köpet och därefter med fem års mellanrum.

Konsekvensen är dramatisk. Enligt SBAB:s beräkningar kan hela det genomsnittliga utköpsbeloppet på 656 000 kronor idag finansieras med tilläggslån. Med de nya reglerna krymper den möjligheten till drygt 70 000 kronor, motsvarande knappt en tiondel av beloppet.

– För den som inte kan finansiera utköpet med eget sparkapital eller tilläggslån återstår egentligen bara alternativet att ta privatlån. Det är betydligt dyrare, särskilt sedan avdragsrätten för privatlån slopades helt vid årsskiftet, säger Linda Hasselvik.

Hon varnar dessutom för en tröskeleffekt: att det kan bli påtagligt enklare att köpa ut den andra ägaren fem år efter inköpet, när en ny omvärdering är möjlig. ”Det riskerar att leda till att fler stannar kvar i en dålig relation längre”, säger hon.

Lästips: Nya bolånereglerna: Vinnarna – och varför prisrallyt kan utebli

Barnens trygghet i kläm: ”Orimligt sett till de långtgående konsekvenserna”

Att bo kvar i hemmet efter en separation handlar inte bara om ekonomi. Det handlar om barnens stabilitet i en redan skakig tid.

– Att en part har möjlighet att bo kvar vid en separation kan kännas otroligt viktigt, särskilt om det finns barn med i bilden. Kanske vill man undvika att behöva rycka upp sina barn från tryggheten som bostaden ofta innebär om allt omkring redan skakar, säger Linda Hasselvik.

De nya reglerna skapar en paradox som Hasselvik inte drar sig för att kalla ologisk. Bolånetaket vid köp av ny bostad höjs från 85 till 90 procent av bostadens värde, medan taket för tilläggslån sänks från 85 till 80 procent, baserat på ett ofta inaktuellt värde.

– Med de nya reglerna kommer det vara möjligt att köpa en ny bostad och belåna sig upp till 90 procent av det faktiska marknadsvärdet. Men om man vill bo kvar i sin nuvarande bostad tillsammans med sina barn vid en separation får man bara ha en belåningsgrad på 80 procent av ett ofta inaktuellt och lägre marknadsvärde än det faktiska. Jag tycker att detta är ologiskt. Det är i mina ögon också orimligt sett till vilka långtgående negativa konsekvenser det kan komma att ha för barnen, säger Linda Hasselvik.

FAQ: Nya bolåneregler och separation

Vad förändras i bolånereglerna den 1 april 2025? Bolånetaket vid köp av ny bostad höjs från 85 till 90 procent av bostadens värde. Samtidigt sänks taket för tilläggslån från 85 procent av aktuellt marknadsvärde till 80 procent av det amorteringsgrundande värdet, vilket ofta är ett äldre och lägre värde.

Hur mycket kostar det i genomsnitt att köpa ut sin partner efter en separation? Enligt SBAB:s beräkningar krävs i genomsnitt 656 000 kronor för att köpa ut sin partner från en genomsnittlig villa, givet en separation fyra år efter köpet. Beloppet varierar kraftigt, från knappt 389 000 kronor i Sundsvall till nästan 1,5 miljoner kronor i Stockholm.

Hur mycket av utköpsbeloppet kan finansieras med tilläggslån efter de nya reglerna? Med de nya reglerna kan endast drygt 70 000 kronor av det genomsnittliga utköpsbeloppet på 656 000 kronor finansieras med tilläggslån, jämfört med hela beloppet under nuvarande regler.

Vad händer om man varken har sparkapital eller kan ta tilläggslån? Då återstår i princip bara privatlån, vilket är betydligt dyrare, inte minst sedan avdragsrätten för privatlån slopades helt vid årsskiftet 2025.

Kan man omvärdera bostaden för att öka utrymmet för tilläggslån? Ja, men en ny omvärdering får göras först fem år efter köpet och därefter med fem års mellanrum. Det innebär att de som separerar under de första fem åren inte kan dra nytta av en eventuell värdeökning på bostaden.

Varför kritiserar SBAB:s boendeekonom de nya reglerna? Linda Hasselvik anser att det är ologiskt att reglerna gör det lättare att köpa en ny bostad än att bo kvar i det befintliga hemmet. Hon menar att konsekvenserna för barn är orimliga, eftersom fler riskerar att tvingas flytta när en förälder inte har råd att lösa ut den andra.