Den svenska bostadsmarknaden under 2023 kan betecknads som iskall. En historiskt seglivad marknad resulterade i att tiotusentals individer hindrades från att flytta enligt deras önskemål med anledning av förändrade familjeförhållanden.

En kombination av krig, inflation, ekonomisk nedgång, räntehöjningar och ökad brottslighet skapade ökade ekonomiska bördor och en betydande framtidsoro bland många. Trots detta började bostadsmarknaden successivt tina upp under året och indikationer pekar mot en mer positiv framtid för bostadsmarknaden 2024, med förväntade räntesänkningar och möjliga positiva effekter på marknaden.

Bostadsmarknaden 2023 markerade det sämsta året sett till antalet flyttar sedan 90-talets ekonomiska krasch. Året avslutades med ungefär lika många bostadsflyttar som under 2003, dock med en betydande skillnad: 2023 bodde det 2 miljoner fler personer i landet jämfört med för 20 år sedan.

– De senaste åren har inneburit 165 000–175 000 bostadsaffärer per år förutom pandemiåren då det gjordes 200 000 affärer. Bostadsmarknaden 2023 avslutades på ca 150 000 affärer men andra ord finns ett stort uppdämt behov att flytta, säger Erik Wikander, vice vd Svensk Fastighetsförmedling.

Diskussionen kring prisutvecklingen har varit intensiv under året, men enligt Erik Wikander har prisjusteringarna egentligen varit relativt normala på 10–15 %, med tanke på de exceptionella prisnivåerna under pandemiåren.

– Det intressanta är att trots att bostadspriserna mer eller mindre helt stabiliserades under våren, har säljare och köpare fortsatt svårt att mötas. Vad de båda parterna glömmer är att de allra flesta säljer och köper i samma marknad, och gör man det spelar inte prisnivån någon större roll, säger Erik Wikander.

Oro och ökade kostnader påverkade bostadsmarknaden men några ljusglimtar avrundar året

Bokostnader har stigit tydligt under året, främst på grund av Riksbankens fortsatt strama penningpolitik som trissat upp styrräntan över en 18-månadersperiod från negativ ränta till dagens 4 procent.

– Problemet är främst att vi haft en noll/minusränta sedan 2014 och i högkonjunktur, vilket fått många som kommit in på bostadsmarknaden i denna period att tro att det inte kostar att bo, menar Erik Wikander.

En betydande utmaning var att många hushåll upplevde en eftersläpningseffekt på grund av tidigare räntehöjningar. Många satt fast med bundna lån på en annan räntenivå samtidigt som många bostadsrättsföreningar inte helt justerat sina månadsavgifter utefter det aktuella ränteklimatet.

– Även om bostadsåret varit tufft för många så finns det trots allt flera ljusglimtar, främst under andra halvåret – det är fler personer som går på visning, det har till och med de senaste månaderna sålts fler villor än det gjordes motsvarande period förra hösten, menar Erik Wikander.

Bostadsmarknaden 2024

Bostadspriserna förväntas stiga under 2024 i takt med en fallande styrränta. Trots detta förutspår Erik Wikander inga betydande prisökningar, med tanke på den fortsatt svaga svenska ekonomin.

– Inledningsvis kan vi se ytterligare någon procents priskorrigering nedåt på bostadsrätter, då de genomförda räntehöjningarna inte fullt ut slagit igenom i bostadsrättsföreningarnas månadsavgifter. I takt med att inflationen fortsätter vara låg och Riksbanken låter räntan ligga still för att på ett halvårs sikt börja sänka räntan kommer självförtroendet komma tillbaka till säljare och köpare. Om vi ser två år framåt i tiden förväntas styrräntan ligga på 2–2,5 procent, och en konsumentränta på 3–4 procent och den målbild vi bör ha för hur mycket boendet ska kosta, säger Erik Wikander.

Även försäljningsvolymerna förväntas återgå gradvis till normalnivåer under 2024. Detta beror delvis på att det finns ett naturligt behov av flyttar på grund av förändrade livssituationer, samt på grund av det ackumulerade behovet av flyttar som inte genomfördes under 2022 och 2023. Enligt Erik Wikander kommer arvsmarknaden att vara den drivande faktorn på marknaden, eftersom nybyggarmarknaden har varit inaktiv under en längre tid.

– När bostadsmarknaden kommer igång kan det stora uppdämda flyttbehovet i kombination med nya livsstilsdrivna flyttar ge en ketchupeffekt som kommer att innebära bostadsbrist, anser Erik Wikander.

Andra typer av bostäder efterfrågas

Istället för det tidigare ökade intresset för stora kvadratmeterytor och omfattande renoveringar, efterfrågas nu smarta och välskötta bostäder. Energi­effektivitet och låga driftskostnader har blivit prioriterade egenskaper.

– Vi ser att drömmen om sekelskifteshuset snarare får ge vika för det mer moderna huset som inte är lika krävande. Klimatet är också något som påverkar oss alltmer och vi behöver bostäder som håller för mer extremt väder och som inte har ett utsatt läge, säger Erik Wikander.

Sverige har problem som behöver lösas på sikt

Eftersom nyproduktionen helt har avstannat och tillväxten inom industrin hotas på grund av den kommande bostadsbristen, behövs åtgärder för att främja flyttkedjor och möjliggöra för både unga och äldre att få tillgång till bostäder.

– Kommuner kan vara vinnare genom att involvera byggherrar, snabba planprocesser och rimliga markpriser. En bostadskommitté med tvärpolitisk representation och fackkunskap om boende och infrastruktur krävs för att skapa nya förutsättningar på bostadsmarknaden och möjliggöra ökad rörlighet för alla generationer. En aktiv bostadsmarknad behövs, inte bara för alla individer som drömmer om något nytt, utan för att säkerställa hela Sveriges ekonomi, avslutar Erik Wikander.