Attefallshuset som investering: Experten om misstagen som äter upp avkastningen

Rätt placerad och rätt byggd kan ett litet hus på tomten bli en av de säkrare investeringar som en villaägare kan göra. Sedan den 1 december 2025, då den största bygglovsreformen på över ett decennium trädde i kraft, har trösklarna sänkts ytterligare. Men långt ifrån alla attefallshus blir lönsamma. Björn Sundvall, vd och konstruktör på MAX Smart Living AB, har över 50 års erfarenhet av byggbranschen och ett samma mönster upprepas gång på gång:

”Många tar alldeles för lätt på det.”

Det har sällan varit enklare att sätta spaden i marken. Anmälningsplikten för komplementbyggnader och komplementbostadshus slopades i samband med de nya byggreglerna. Det innebär att bygget i många fall kan påbörjas direkt, utan att man behöver invänta ett kommunalt startbesked eller betala någon handläggningsavgift. Samtidigt infördes en fri ”pott” på 45 kvadratmeter inom detaljplan och 65 kvadratmeter utanför detaljplan. En enskild byggnad får nu vara upp till 50 kvadratmeter utanför detaljplanerat område.

Rent språkligt har begreppet attefallshus till och med fasats ut ur lagtexten och ersatts av komplementbyggnad och komplementbostadshus. I praktiken säger förstås de flesta fortfarande attefallshus. För den som ser den lilla byggnaden som en investering snarare än som ett gästrum är logiken enkel: En komplementbostad i rätt läge kan hyras ut, stärka kassaflödet och samtidigt höja värdet på hela fastigheten.

Det är här de ekonomiska kalkylerna kommer in. Att uppföra ett komplett, inflyttningsklart, attefallshus kostar enligt branschuppskattningar mellan 800 000 och 1 500 000 kronor, beroende på standard och utrustning. Hyresnivåerna för en fullt utrustad enhet ligger ofta på mellan 6 000 och 8 000 kronor i månaden. I storstadsregioner och på studentorter kan den höga efterfrågan pressa upp nivåerna ytterligare; till ca 15 000 kronor i månaden.

Till detta kommer de positiva skattereglerna. För privatpersoner som hyr ut sin egen bostad är de första 40 000 kronorna skattefria, plus 20 procent av nettohyran. För en hyresinkomst på t.ex. 100 000 kronor beskattas alltså bara 40 000 kronor, med en skattesats på 30 procent, vilket innebär 12 000 kronor i skatt och 88 000 i skattefri inkomst.

Marknadsbedömningar pekar därför ofta på en årlig nettoavkastning på mellan fem och 15 procent, samtidigt som hela fastighetens marknadsvärde ofta stiger. Men kalkylerna förutsätter att huset faktiskt går att bo i – och att det går att hyra ut. Det är just där Björn Sundvall menar att de flesta gör fel.

När han får frågan om vilket som är det vanligaste misstaget bland köparna behöver han inte fundera länge.

”Det vanligaste misstaget är dålig planering. Många tar lite för lätt på det. Alla moment ska vara på plats, men folk är ofta för sent ute. Man beställer huset och så är man inte ens klar med grunden. Dålig planering innebär höga kostnader”, säger han.

Poängen blir extra tydlig med det nya regelverket. Visserligen slopades anmälningsplikten för själva byggnaden, men för de tekniska installationerna – det vill säga vatten, avlopp, ventilation och eventuell eldstad – kvarstår kravet på anmälan och startbesked innan de får tas i bruk.

För en uthyrningsbostad, som per definition behöver ett fungerande kök och badrum, är det momentet inte valfritt. Den som beställer stommen innan grunden och framdragning för el och VVS är klara, bygger helt enkelt in både förseningar och kostnadsökningar i projektet redan från början.

Ju fler sängplatser desto högre hyra

Skillnaden mellan ett attefallshus som ger avkastning och ett som bara ”ser bra ut” handlar enligt Sundvall i första hand inte om utsidan, utan om innehållet.

”Ett attefallshus som ska ge bra avkastning ska ha de funktioner som krävs i en bostad. Det handlar om ett riktigt kök där man kan laga mat, med plats för kyl/frys, ugn och diskmaskin; en riktig toalett/duschrum, gott om förvaring, och dessutom utrymme över för umgänge. Ju fler bäddar desto bättre. I alla våra attefallshus finns fyra bäddar i två separata sovrum en trappa upp, vilket innebär att t.ex. två studerande kan dela på huset och hyran, utan problem. Med en bäddsoffa i allrummet blir det också plats för övernattande gäster.

Genom att ta vara på varje kvadrat- och kubikcentimeter har man skapat en övervåning med ståhöjd, där de båda sovrummen finns, utan att kompromissa med takhöjden på våningen under, vilket skiljer ut husen från alla andra på marknaden, där kunden får nöja sig med ett ”kryploft” med stege upp.

”Det som gör våra hus helt unika är att vi har en ståhöjd på 1,82 meter på ovanvåningen, som dessutom nås med en riktig trappa. Detta gör att man inte behöver krypa omkring på golvet när man ska bädda eller klä på sig. Faktum är att vi har utsetts till ”Bäst-i-Test” i Aftonbladets utvärdering av marknadens attefallshus, med högsta betyg tre år i rad. Fem plus av fem möjliga.”

Summa summarum – en välplanerad komplementbostad som har alla de funktioner och bekvämligheter som krävs för ett året-runt-boende, är en betydligt lönsammare investering än ett traditionellt attefallshus där alla funktioner ska trängas på liten yta. De egenskaper som har varit avgörande i testerna resulterar också i ett högre pris den dagen fastigheten ska säljas och, inte minst, i nöjdare hyresgäster.

Planlösning viktigare än kvadratmeter

Många husköpare stirrar sig blinda på antalet kvadratmeter. Sundvall vänder på resonemanget och menar att planlösningen är viktigare än storleken.

”Du kan ha ett hur stort hus, men är det dåligt planerat känns det mindre än ett litet hus där planlösningen är noga genomtänkt. Vissa köpare som kommer till oss har tänkt bygga en sommarstuga, men när de ser våra attefallshus säger de ’Wow, här finns ju allt vi behöver. Vi behöver inte större.’ ”

Samma tankesätt ligger bakom det Europapatent som bolaget nyligen har fått beviljat för lägenheter i flerbostadshus, med en konstruktion som skapar betydligt mer användbar yta genom att tänka i tre dimensioner i stället för att enbart utgå från golvytan. Enligt bolaget kan den unika konstruktionen resultera i ca 45 procent mer bruksyta på samma plan jämfört med traditionellt byggande, så att t.ex. 35 kvadratmeter byggyta ger 50 kvadratmeter boendeyta.

Samtliga hus från MAX Smart Living tillverkas av Derome, Sveriges äldsta och största familjeägda träindustri, med full kontroll av kvalitén, från egna skogar till färdiglevererade byggsatser. Byggsatserna är tillverkade med en teknik som kallas FKS (färdigkapad stomme) som bl a innebär att varje element är utmärkt och måttsatt för att förenkla monteringen på plats. Tillsammans med utförliga monteringsanvisningar är det fullt möjligt för händiga köpare att resa huset själv.

”Även om man är en van självbyggare rekommenderar vi att man tar hjälp av hantverkare för att snabbt få ett vädertätt hus. Sedan kan man fokusera på insidan, utan att störas av väder och vind.”

Allt på marknaden imponerar inte. På frågan om det finns lösningar som Björn Sundvall generellt avråder från svarar han utan omsvep:

”Jag avråder absolut från kryploft. Det är bara s..t, rent ut sagt. Inte minst i kombination med de livsfarliga stegarna som gör det omöjligt för oss lite äldre att ta sig upp. Näst värst är väl kokskåp och trånga pentryn, som gör intrång på de knappa ytorna som blir över för umgänge, och som gör matlagningen mer till en pina än ett nöje.”

Resonemanget hänger ihop med allt det andra. Ett sovloft där hyresgästen tvingas krypa för att lägga sig är raka motsatsen till en fullvärdig sängplats – och det är sängplatserna som avgör hyran. Det som ser smart ut på en ritning kan med andra ord vara just den detalj som drar ned både attraktionskraften och avkastningen.

Bakom de kompromisslösa svaren finns ett halvt sekel i byggbranschen. Genom åren har Björn Sundvall utmanat den traditionella byggbranchen med nya lösningar för t.ex. isolering och dränering. Nu utmanar han branschen igen och det slöseri med utrymme som råder. Detta inom ramen för MAX Smart Living AB – Sveriges enda företag som fokuserar på det som kallas ”compact living”-bolag.

Devisen som hela verksamheten vilar på är att det är viktigare att leva än att bo. Att slösa med ytor är enligt Sundvall inte bara dålig privatekonomi, utan också ett slöseri med gemensamma resurser.

För investeraren landar budskapet ändå i något betydligt mer handfast: Det är inte huset som ser flott ut på bild som är den bästa affären, utan det som någon faktiskt vill bo i, år efter år.

Fakta: Attefallshuset som investering

Vad det är: En komplementbostad på den egna tomten. Sedan den 1 december 2025 heter det formellt komplementbyggnad eller komplementbostadshus, men i dagligt tal används fortfarande begreppet attefallshus.

De nya reglerna från den 1 december 2025: Anmälningsplikten för själva byggnaden har slopats, vilket innebär att bygget ofta kan påbörjas direkt. En fri ”pott” på 45 kvadratmeter gäller inom detaljplan och 65 kvadratmeter utanför detaljplan, som kan fördelas på flera hus, dock inget större än 30 respektive 50 kvadratmeter. Tekniska installationer, såsom vatten, avlopp, ventilation och eldstad, kräver dock fortfarande anmälan och startbesked.

Ekonomin i korthet, enligt branschuppskattningar: Totalkostnaden för ett inflyttningsklart hus ligger på mellan 800 000 och 1 500 000 kronor, beroende på standard. Hyresnivån ligger på mellan 5 000 och 15 000 kronor i månaden, beroende på ort. Nettoavkastningen ligger vanligtvis på omkring fem och 15 procent. Schablonavdraget innebär att en stor del av hyresintäkten ofta blir skattefri.

Sundvalls tre tumregler för uthyrning: Planera hela bygget, inklusive grund och installationer, innan stommen beställs. Prioritera fullvärdiga funktioner – ett riktigt kök, badrum och fyra till sex bäddar – framför yta och fasad. Satsa på riktiga sängplatser med ståhöjd, inte kryploft.