Finanstid har träffat PHEDA Group som är en fastighetsutvecklare, verksam i Storbritannien. Företaget grundades så sent som 2019 men ägarna har arbetat tillsammans på den brittiska marknaden sedan 2017 med stor framgång.
Det är Philip Hård af Segerstad, Daniel Marinic och Edward Prescott som lagt grunden för företaget. Innan parterna gick samman hade Philip och Daniel bedrivit verksamhet i mindre skala på den brittiska marknaden när de kom i kontakt med Edward som nyligen flyttat hem till London efter att en längre tid ha arbetat för flera av de största fastighetsutvecklarna i Dubai. På senare tid har även Jonathan Hacker anslutits till bolaget som ansvarig för intag och scoutingen av nya projekt, något han arbetat med i över 15 år i London. Han har en otroligt bra förmåga att hitta lönsamma fastighetsprojekt med låg risk.
Sammantaget är PHEDA Group en snabbfotad organisation med stor erfarenhet och kompetens in-house men också ett mycket väl utvecklat nätverk av lokala funktioner i sin bransch som kan anlitas på projektbasis. Allt från projektledare till byggföretag och allt däremellan.
Bytte strategi helt
PHEDA Group började sin verksamhet med att bygga så kallade HMO´s som är en form av kollektivt boende med vissa gemensamma faciliteter. Det var fyra projekt i områden som Hull, Manchester och Croydon i London.
Philip berättar -”Jag vågar nog påstå att vi alla fyra på ett eller annat sätt tog steget in i fastighetssektorn via det som i folkmun kallas för HMO:s. Denna typ av fastighetsstrategi är och var en fantastisk kassaflödesmodell där varje fastighet genererade hälsosamma siffror månad in och månad ut. Det som så småningom kom att bli en utmaning var att hantera det kapital som stoppades in i varje projekt från externa investerare och som avtalades för återbetalning inom en specifik tidsperiod. HMO:s är en utmärkt modell för kassaflöde men en aning mer komplicerad när det kommer till att ta fram en hållbar värdering som i sin tur ska ge in indikation om det framtida slutvärdet när projektet är färdigt och uthyrt och på så sätt påvisa att det investerade kapitalet kan återbetalas till sina investerare.
Istället för att brottas med ostrukturerade bankvärderingar som till slut blev en mer eller mindre gissning från vår sida om vilket framtida värde vi skulle kunna få, om vi hade tur, så valde vi att byta strategi helt! Skiftet gick från att förvärva mindre hyresfastigheter till att införskaffa större kommersiella fastigheter som redan hade beviljade bygglov för vidare konvertering till bostadslägenheter.
Detta blev en succé då de tidigare utmaningarna gällande just värderingen nu blev en styrka då vi enkelt kunde få fram en stabil värdering och således veta, näst intill exakt, hur det kommer att se ut när projektet är klart. Detta gav en stor trygghet även för investerarna som nu på allvar kunde se hur deras kapital skulle återbetalas.
Vi genomförde ett par lyckade konverteringsprojekt för att sedan relativt snabbt börja titta på att förvärva mark och villatomter med färdiga och godkända bygglov för nyproduktion av lägenheter i attraktiva tillväxtområden.”
Tydligt proof of concept
PHEDA Group har genom sitt strategibyte tydligt visat att man har en affärsmodell som håller och har redan genomfört fyra lyckade konverteringsprojekt, två nyproduktioner och har tre pågående nyproduktioner som ska avslutas under 2020 och 2021 enligt nedan.
Konverteringsprojekt
– Liberal Club, Macclesfield, 6 lägenheter
– Winmarleigh, Warrington, 8 lägenheter
– The Victory, Castle, London, 9 lägenheter
– Chalk Lane, Epsom, London, 21 lägenhter (delvis konvertering, delvis nybyggnation)
Nyproduktion
– Harrow Road, Kensal Green, London, 5 nyproducerade lägenheter
– Thornton Heath, Croydon, London, 2 nyproducerade villor
Pågående projekt
– Green Lane, Purley, London, 8 nyproducerade lägenheter (Beräknas klara Q4 2020)
– Pampisford Road, Purley, London, 9 nyproducerade lägenheter (Beräkna klara Q1 2021)
– High Street, Brentwood, London, 18 nyproducerade lägenheter och 5 butikslokaler (Beräknas klara Q3 2021)
Sammantaget har de avslutade projekten genererat över en kvarts miljard SEK i försäljningsintäkter med en god vinstmarginal.
Fokus på bostäder med statligt stöd
Philip berättar om planerna framåt och vart fokus ligger när de söker nya projekt att utveckla: -”Vi har valt att inrikta oss på utveckling av bostäder där vårt primära fokus ligger på lägenhetsprojekt som faller inom ramen för ”Help To Buy” som är ett statligt finansieringsstöd från den brittiska regeringen för dem som köper sin bostad för första gången. Det går att läsa mer om ”Help To Buy” HÄR.
Syftet med detta är att hjälpa förstagångsköpare in på bostadsmarknaden och kortfattat
kan man säga att staten står för mellanskillnaden mellan det vanliga banklånet och den egna insatsen upp till 95 % av köpeskillingen vilket gör att köparen enbart behöver lägga en egen insats på 5 % av totala priset. Ett vanligt scenario brukar kunna vara att en bank lånar ut 55 %, staten står för 40 % (London) och köparen står för 5 % eget kapital. Med detta som utgångspunkt så försöker vi att hitta lukrativa projekt i tillväxtområden med hög efterfrågan eller där vi vet att efterfrågan kommer att bli hög, maximalt en timmes tågresa från centrala London i storleken 8–30 enheter per projekt.
Med den modellen tycker vi att vi ringat in den breda marknaden och det stora behovet och att vi genom detta aktivt avhjälper den oerhörda bostadsbrist som råder i Storbritannien samtidigt som vi tar bort projektrisk i form av att inte ta på oss för stora projekt som kan bli komplicerade att sälja vid oförutsedda händelser i marknaden.
Samtliga av de projekt vi tar oss an är även säkerställda med en alternativ exit, dvs att vi
alltid ska kunna sitta kvar i projektet genom att göra en refinansiering och på så vis kunna återbetala banklånet och investerarna från byggtiden och sedan kunna sitta kvar i projektet och i lugn och ro och kunna invänta rätt läge att sälja. Vi har ett par riktigt intressanta projekt under slutlig granskningsprocess just nu som vi hoppas kunna ta framåt inom den närmaste framtiden.”
Organisk tillväxt
Som i alla branscher måste man lära sig att krypa innan man kan gå och lära sig att gå innan man kan springa. PHEDA Group har börjat smått med HMO´s för att växla upp till konverteringar och fokuserar nu på nyproduktion med projekt som blir allt större och i synnerhet lönsammare. En tydlig strategi lägger grunden för det.
Alla branscher förändras och en vinnande strategi är att följa utvecklingen noga, som exempelvis utvecklingen runt ”Help To Buy”.
Covid-19 har haft en minimal påverkan
Fastighetssektorn är en av få branscher som ännu inte har drabbats så hårt av pandemins utbrott. För PHEDA Group har det inneburit att man fått tillgång till mer arbetskraft då några av deras byggföretag har haft större projekt i London som stängt ner under utbrottet.
Det som påverkats mest har varit bankernas lock-down som inneburit svårigheter att nyttja byggkreditiv som vanligt och i stället har PHEDA Group fått arbeta med egna medel och förberett så mycket som möjligt inför att allt öppnar upp igen.
Erbjuder svenskar att investera med fast avkastning via crowdfunding
Finansieringsstrukturer är ofta det mest avgörande för fastighetsutvecklare i tillväxt. PHEDA Group har väl etablerade finansieringskällor för bottenfinansieringen genom traditionella banker och finansinstitut i UK men när det gäller finansiering som tillåter tillväxt är det, som i alla fastighetsbolag, en brinnande punkt.
Philip berättar om problemet när man går från mindre till större affärer ofta är att allt det egna kapitalet binds upp i nästa projekt vilket försvårar möjligheterna att kunna ta de bästa möjligheterna när dom dyker upp. -”Det är ganska vanligt att man förlorar fantastiska affärsmöjligheter och projekt för att allt det egna kapitalet ligger i ett pågående projekt och vi kan således inte låsa nya affärer, det är rätt frustrerande och det är en stenhård kamp om de bästa projekten” säger Philip.
För att lösa problematiken har allmänheten erbjudits att investera mot ränta i några av de senaste projekten. Det är crowdfundingplattformen SBP Nordic som har hanterat kapitalanskaffningen och det har fungerat fantastiskt bra. I de projekt som finansierats via crowdfunding har kapitalanskaffningen övertecknats och alla investerare fick inte plats, men PHEDA Group kommer att fortsätta på det spåret.
-”Vi fick en sån oerhört bra respons på de två första projekten med crowdfunding att vi kommer att fortsätta använda oss av det. Vi gav investerarna 13-16 % årlig ränta vilket vi hade gott om utrymme att göra, på 12-18 månaders löptid, det var kanske inte så konstigt att det blev kraftigt övertecknat. Investerarna säkras bl.a. genom fastighetspant vilket är den starkaste säkerheten som kan erbjudas inom fastighetsutveckling. Vi har faktiskt ett nytt projekt som förhoppningsvis kommer att släppas på en crowdfundingplattform inom snar framtid”, säger Philip Hård af Segerstad.
Kommunikationen med investerarna avgörande
Ett område där PHEDA Group sticker ut är att de kontinuerligt publicerar nya uppdateringar om projekten för sina investerare som tex filmer och bildmaterial direkt från projekten. Från investerarna uppfattas det som mycket seriöst och påvisar att projektägaren månar om sina investerare som har möjliggjort projekten finansiellt.
Man kan också följa PHEDA Group via deras hemsida eller på sociala media som Facebook, Linked-In och Instagram. Man kan också anmäla sig till företagets nyhetsbrev för löpande uppdateringar.
Finanstid önskar PHEDA Group all lycka till med sina fastighetsprojekt!
