Bli en vinnare på fastighetsinvesteringar med crowdfunding

Inledning

För inte så många år sedan var stora finansiella institut som banker och investmentbolag de enda vinnarna på en fastighetsmarknad med skenande prisstegringar, men det håller på att ändras. Genom så kallad crowdfunding, erbjuds gemene man att vara med och dela på kakan. Och det med en väldigt god avkastning i förhållande till det näst intill obefintliga ränteläget som råder. Finanstid hjälper dig att bli en vinnare på fastighetsinvesteringar, utan krav på stort kapital.

Vi kommer att ta dig igenom vad alla uttryck betyder, vilka fallgropar man ska undvika och hur man ska tolka och sortera bland de erbjudanden som finns på marknaden.

Vad är crowdfunding?

Som det låter som så är crowdfunding ett sätt att resa kapital från allmänheten vid sidan av, eller i stället för traditionella finansieringslösningar. Crowdfunding används både vid kapitalanskaffningar där man säljer aktier och vid finansiering av exempel fastighetsprojekt. I den här delen kommer vi bara att behandla just finansiering av fastighetsprojekt. Gemensamt för alla crowdfundingprojekt är att de ska omfattas av tydliga villkor för både investerare och projektägare.
Inom fastighetsprojekt består aldrig hela finansieringen av crowdfunding utan oftast bara en liten del, lejonparten av kapitalet som krävs kommer oftast från en bank eller annat finansiellt institut.

Varför passar crowdfunding fastighetsutveckling så bra?

Det finns flera anledningar. Det kan låta lite märkligt att låna kapital mot upp till 16 % årlig ränta, det låter inte som bra affärer, eller hur? Men då kommer vi tillbaka till det faktum att det bara är en väldigt liten del av det totala kapitalet som anskaffas genom crowdfunding, den stora delen av finansieringen är till betydligt lägre kostnad.
Bankfinansiering täcker aldrig 100 % av projektkostnaden. Precis som om du själv ska låna för att köpa en lägenhet eller hus så får du inte belåna hela köpeskillingen. För ett bolag inom fastighetsutveckling som har kraftig tillväxt så sitter nästan alltid det egna kapitalet uppbundet i ett pågående projekt och de är då förhindrade att låsa nya lukrativa projekt.
Därför är de beredda att finansiera en mindre del genom crowdfunding, även om kostnaden för den lilla delen är förhållandevis hög. Man kan säga att crowdfunding fyller gapet mellan basfinansiering och toppfinansiering.

Crowdfundingplattform – Kopplingen mellan investerare och projektägare

Det finns ett flertal crowdfundingplattformar både i Sverige och internationellt som fokuserar på fastighetsprojekt.
Plattformens uppgift är att utgöra kopplingen mellan projektägaren och investerarna. Plattformen är där man måste registrera sig för att få tillgång till full information om de projekt som marknadsförs på plattformen. Det är en ganska enkel registrering för att fastställa identiteten på investeraren och samtidigt ha möjlighet att visa fullständig projektinformation.

Vissa skillnader finns mellan plattformarna men på det stora hela är syftet detsamma, att ha kontakten med investerarna och presentera samt marknadsföra projekten mot investerare.

Den vanliga strukturen är att projekten presenteras som “återbetalade”, “finansierade”, “pågående” och “kommande”. På de pågående kan man ofta se hur stor del av finansieringen som är tecknat för projektet. Nästan i alla fall blir projekten “övertecknade” dvs det finns mer kapital och investerare än vad projektet behöver. De olika plattformarna löser det på olika sätt, en del kan erbjuda för de som inte får plats förtur till nästa projekt, vissa har en “VIP-klubb” för de mest aktiva investerarna som får förtur till investeringar.
Den allra viktigaste uppgiften som ligger på plattformen är dock att granska de fastighetsutvecklare som marknadsförs på plattformen. Crowdfundingplattformen svarar för att en sådan gjorts med bakgrundskontroll på låntagaren och även en kontroll att projektet som marknadsförs har en sund ekonomi och lönsamhet.

Crowdfunding eller crowdlending, vad är skillnaden?

Funding är ett vidare begrepp än lending. Inom fastighetsfinansiering är det nästan uteslutande crowdlending som används som finansiell produkt men det finns även modeller som preferensaktier som används vid fastighetsfinansiering och då är det fråga om crowdfunding men det är inget vi går igenom i detta avsnitt.

Vad betyder “P2P”?

P2P betyder peer-to-peer och är den teknik som används vid crowdlending. I klartext betyder det att långivare lånar ut direkt till låntagare utan mellanhänder som banker eller finansiella institut.

Ok, det här är intressant, hur går det till i praktiken?

Processen är enligt följande steg:

1. Registrera dig på de plattformar som har intressanta projekt som du kan tänka dig att investera i, observera att plattformen ofta kräver registrering för att se full projektinformation.

2. Gå in på det projekt du vill investera i och tryck på “Investera” eller motsvarande. Välj belopp, observera att varje projekt har en lägsta investering och i förekommande fall en högsta investering.

3. Om plattformen accepterar din investering får du instruktioner om hur insättningen till låntagaren sker, ofta medföljer även ett låneavtal som statuerar villkoren för investeringen. Informationen kan skickas via e-post eller vanlig post eller båda vägar.

4. När projektet sätts igång så skickar projektägarna löpande, via plattformen ut uppdateringar till investerarna om projektets gång. Här skiljer sig plattformarna lite i kontinuitet och kvalitet på informationen.

5. När projektet är avslutat och sålt betalas investeringen samt avkastningen ut till investerarnas förregistrerade bankkonton. I förekommande fall kan avkastning betalas löpande, exempelvis vid etappvis försäljning av fastigheter.

Observera att crowdfundingplattformen inte har något med penningtransaktionerna att göra utan det går direkt mellan långivare och låntagare utan mellanhänder.

Vad ska man titta på när man väljer projekt?

Projektbeskrivningarna är ganska likvärdiga på alla plattformar så det är lätt att känna igen sig. Självklart är avkastningen eller räntan på investerat kapital en viktig parameter. Avkastningen anges oftast i procent och på årsbasis oavsett om projekttiden är längre eller kortare än ett år. En annan parameter som är viktig är löptiden för investeringen då man som investerare inte kan räkna med att kunna göra någon förtida utbetalning.
Belåningsgraden är också viktig i sammanhanget då den avgör hur mycket marginaler det finns i projektet och hur säkerhetsmassan ser ut. Belåningsgraden anges ofta som LTV (Loan to Value) och bör inte överstiga 85 %, ju lägre desto bättre.
Vissa fastighetsutvecklare har lång erfarenhet och kan uppvisa fantastiska track records, erfarenheten hos projektägaren är en väsentlig parameter, en del har dessutom referenser där de använt sig lyckosamt av crowdfunding, då är det ännu starkare.

Säkerheter och risker

Bra avkastning går nästan alltid hand i hand med en högre risk och det är ingen skillnad här, men riskerna kan sänkas väsentligt med bra säkerheter.
Vanliga säkerheter som lämnas är exempelvis fastighetspant, pantsättning av projektbolagets aktier och personlig borgen på projektägaren. Pant i fastigheten är den starkaste säkerheten bland dessa och något man ska leta efter, ofta är dessutom värdet av fastighetspanten värderad av en extern värderingsfunktion vilket ger extra trygghet. Pant i projektbolagets aktier är en svagare säkerhet och slutligen är personlig borgen den svagaste av dom. Vilka säkerheter som lämnas ska tydligt framgå av låneavtalet mellan investerare och låntagare.

Krydda i portföljen

Många småsparare använder olika crowdfundingplattformar för att diversifiera sina investeringar med en finansiell produkt som lämnar en fast avkastning. Att lägga alla ägg i samma korg har aldrig varit en särskilt sund investeringsstrategi.

Det var allt för den här gången, nu är det bara att ut och frottera sig med de befintliga plattformarna för crowdfunding. Diskutera gärna avsnittet på Finanstids Facebooksida eller skicka meddelande till redaktionen om det är något du vill ha förklarat.

Du är ett steg närmare att vara en framgångsrik investerare i fastigheter.

Lycka Till!